（3）他项权利状况
（4）法定优先受偿权利状况
（5）对价格的影响分析
对估价对象存在的如抵押、租赁、共有权、查封和或有负债等对价格的影响进行分析。
3、实物状况分析
（1）建筑物状况
①公共部分：
结构形式
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| 建筑类型
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外立面装饰
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大堂设计装修
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楼道装修
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电梯间及轿厢装饰
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层户均数量
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| 供暖
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门禁系统
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| 供气
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安全及消防监控
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| 热水
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其他
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②户内部分：
所在楼层
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| 使用状况
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现状用途
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| 景观
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户型
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| 临街状况
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采光、通风情况
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各房间朝向
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| 维护保养及成新状况
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各个房间装修情况的描述
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③其它
（2）小区状况
居住小区楼宇构成
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| 容积率
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交通组织方式
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| 景观及绿化
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小区封闭性
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物业公司有无
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| 物业费标准
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车位状况
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| 其它
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（3）对价格影响的分析
4、区位状况分析
交通便捷度
| 道路通达度、公交线路、区域主要道路、距公交站点距离 、距主干道距离、距地铁（城铁）站距离等因素的描述
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自然人文环境质量
| 公园、大学、图书馆、烟囱、高压线等因素的描述
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居住社区成熟度
| 居住用地比例、居住小区规模、小区入住率、社区发展完善程度、居民构成、小区品质等因素的描述
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基础设施配套情况
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公建配套情况
| 周边商服、中小学、医院等配套情况的描述
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未来发展潜力
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5、市场背景分析
⑴宏观经济形势
⑵产业经济状况
⑶居住物业房地产市场状况
⑷其他
6、最高最佳使用分析
遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
四、估价目的
为确定估价对象抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值
五、估价时点
估价对象抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日。但估价委托合同另有约定的除外。
估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。
六、价值定义
抵押价值为估价对象在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。
法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括未缴纳的综合地价款，已抵押担保的债权数额及其他。
七、估价依据
1、国家法律法规；
2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；
3、北京市政府及有关部门的政策性文件；
4、技术标准
《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-1999】
《城镇土地估价规程》【国标GB/T 18508-2001】
5、委托方提供的相关资料：
6、估价人员掌握的有关资料以及实地勘查所获取的资料。
八、估价原则
⑴遵循合法原则。
⑵遵循最高最佳使用原则。
⑶遵循替代原则。
⑷遵循估价时点原则。
⑸遵循谨慎原则。
九、估价方法
成套住宅抵押估价对同一估价对象应选用适宜的两种估价方法进行估价，即市场比较法和收益法。
十、估价测算过程
（一）估价测算过程
1、比较法，运用市场比较法估价应按下列步骤进行：
⑴选取可比实例，对可比实例进行情况说明。
⑵建立价格可比基础。
⑶进行交易情况修正。
⑷进行市场状况修正。
⑸区位状况修正。
⑹实物状况修正。
⑺权益状况修正。
⑻求出比准价格。
市场法估价测算汇总表
| 单位
| 可比实例1
| 可比实例2
| 可比实例3
| 说明
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一、成交价格
| 总价
| 元或万元
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单价
| 元/m2
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二、成交日期
| 年 月
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三、建立比较基准后价格
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统一房地产范围后价格
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统一付款方式后价格
| | | | | |
统一价格单位后价格
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四、交易情况修正后价格
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交易情况修正系数
| ％
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五、市场状况调整后价格
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市场状况调整系数
| ％
| | | | |
六、房地产状况调整后价格
| | | | | |
区位状况调整后价格
| | | | | |
区位状况调整系数
| ％
| | | | |
实物状况调整后价格
| | | | | |
实物状况修正系数
| ％
| | | | |
权益状况调整后价格
| | | | | |
权益状况修正系数
| ％
| | | | |
七、测算结果
| 总价
| 元或万元
| | |
单价
| 元/m2
| | |
