2、收益法，运用收益法估价应按下列步骤进行：
　　⑴搜集有关收入和费用的资料；
　　⑵估算租赁收入（包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入）；
　　⑶估算运营费用（包括物业管理费、供暖费、税金等）；
　　⑷估算净收益；
　　⑸选用适当的报酬率或资本化率；
　　⑹选用适宜的计算公式求出收益价格。
　　收益法可参考下述公式：

　　其中：V--房地产在估价时点的收益价格
　　A--房地产的未来第一年净运营收益
　　Y--房地产的报酬率
　　g--净收益逐年递增的比例
　　t--房地产的收益年限

　　收益法估价测算汇总表：收益法估价测算汇总表

		单　位	数　额	说　明
一、潜在毛收入		元/年
其中：潜在毛租金收入		元/年
减：空置和收租损失		元/年
空置率		％
加：其他收入		元/年
二、有效毛收入		元/年
三、运营费用		元/年
四、净收益		元/年
净收益率		％
五、收益期限		年
六、报酬率或资本化率		％
七、测算结果	总价	元或万元
	单价	元/m2

　　注：1．运营费用率＝运营费用/有效毛收入×100％
　　2．净收益率＝净收益/有效毛收入×100％＝1－运营费用率
　　十一、估价结果
　　1. 确定估价对象的市场价值
　　详细说明估价结果及其确定的理由，如不同估价方法、结果合理性分析、权重确定及理由、加权结果。
　　2. 确定估价对象的法定优先受偿款
　　（1）已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。
　　（2）地价款（土地出让金）的欠缴情况
　　限制期以外的经济适用房、两限房，成本价、标准价、优惠价购房改房转让需要补缴地价款（土地出让金）的标准、金额。
　　3. 抵押价值
　　抵押价值＝市场价值-优先受偿款
　　变现能力分析
　　1.估价对象房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性。
　　2.变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度。
　　3.变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

　　附件
　　①　 委托方的身份证明文件或营业执照复印件
　　②　 估价对象的位置图
　　③估价对象周围环境照片
　　④估价对象内部厨房、卫生间及房间的照片，每个房间一张照片，有估价人员与勘察现场的照片
　　⑤权属证明文件
　　⑥法定优先受偿权利等情况的查询资料和调查记录
　　⑦估价中引用的其他专用文件资料
　　⑧估价人员和估价机构的资格证明等


　　一、市场比较法参数体系
　　市场比较法针对北京地区成套住宅的市场情况，设置了市场状况、交易情况、区位状况，实物状况、权益状况五个比较因素。
　　市场比较法参数体系

比较因素		允许最大修正区间	具体取值详见指标取值说明
市场状况
交易情况		±3%
区位　　 状况	交通便捷度（%）	±7%
	自然和人文环境质量（%）
	社区成熟度（%）
	基础设施（%）
	公共配套设施（%）
实物 状况	公共部分	±12%
	户内部分
	小区部分
权益 状况	权益状况	±3%

　　二、参数指标取值说明
　　1. 交易情况修正系数
　　进行交易情况修正，应排除交易行为中的特殊因素所造成的可比实例成交价格偏差。有下列情形之一的交易实例不宜选为可比实例：
　　（1）有利害关系人之间的交易；
　　（2）急于出售或购买情况下的交易；
　　（3）受债权债务关系影响的交易；
　　（4）交易双方或一方对市场行情缺乏了解的交易；
　　（5）交易双方或一方有特别动机或特别偏好的交易；
　　（6）相邻房地产的合并交易；
　　（7）特殊方式的交易；
　　（8）交易税费非正常负担的交易；
　　（9）其他非正常的交易。
　　经过筛选合格后的可比实例的交易情况修正区间宜在±3%以内
　　2. 市场状况修正系数
　　市场状况修正采用成套住宅指数进行，计算公式如下：
　　市场状况修正系数＝案例交易月份指数/估价期日月份指数
　　北京市成套住宅指数建议由估价师根据北京市统计局或房屋租赁管理部门统计资料等各种信息综合确定。
　　原则上应选择交易日期在估价对象的估价时点前一年内的交易案例。
　　3.区位状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±7％）
　　（1）交通便捷度修正系数
　　交通便捷度指临街道路类型、级别和交通管制，距交通干道距离、距公交站点距离、距火车站、飞机场距离等。交通便捷度修正系数根据房产坐落，进行修正，修正幅度为±4%。

　　交通便捷度调整系数表

　　单位：%

影响因素	土　地　级　别
	一级	二级	三级	四级	五级	六级	七级	八级	九级
交通便捷度	-2.0～2.0	-2.1～2.1	-1.0～3.0	-1.2～3.2	-4.0～4.0	-3.1～3.1	-3.4～3.2	-4.5～4.5	-5.0～4.4

　　（2）自然人文环境质量修正系数
　　自然人文环境状况指名胜古迹、公园、污染源、大专院校、科研院所、人口流动情况等。自然人文环境质量修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《自然人文环境质量修正系数表》，确定调整系数区间。

　　自然人文环境质量调整系数表

　　单位：%

影响因素	土　地　级　别
	一级	二级	三级	四级	五级	六级	七级	八级	九级	十级
自然人文环境质量	-2.0～2.0	-2.1～2.1	-1.0～3.0	-1.2～3.2	-4.0～4.0	-3.1～3.1	-3.4～3.2	-4.5～4.5	-5.1～4.4	-4.0～4.0

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