（3）社区成熟度修正系数
　　居住社区成熟度指一公里半径范围内住宅物业类型、新建项目名称、售价等情况，同时考虑到未来3年内的发展潜力。社区成熟度修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《社区成熟度修正系数表》，确定调整系数区间。

　　社区成熟度修正系数表

　　单位：%

影响因素	土　地　级　别
	一级	二级	三级	四级	五级	六级	七级	八级	九级	十级
社区成熟度	-1.0～1.0	-1.1～1.1	-0.5～1.5	-0.7～1.6	-2.0～2.0	-1.6～1.6	-1.7～1.6	-2.3～2.3	-2.6～2.2	-2.0～2.0

　　（4）基础设施修正系数
　　基础设施状况指各种基础设施的配套完善程度。基础设施修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。根据房产所在位置对应的土地级别，按照《基础设施修正系数表》，确定调整系数区间。
　　基础设施修正系数表
　　单位：%

影响因素	土　地　级　别
	一级	二级	三级	四级	五级	六级	七级	八级	九级	十级
基础设施	-1.3～1.3	-1.5～1.5	-0.8～2.0	-1.0～2.1	-2.6～2.6	-2.1～2.1	-2.2～2.1	-2.9～2.9	-3.3～2.8	-2.6～2.6

　　（5）公共配套设施修正系数
　　公共配套设施状况指周边购物、餐饮、邮电、金融、超市等商业设施、文化体育设施分布及之间的距离。公共配套设施修正系数根据房产坐落，按照《北京市人民政府关于调整本市出让国有土地使用权基准地价的通知》中的“北京市基准地价级别范围”，确定房产所在位置对应的土地级别。　 根据房产所在位置对应的土地级别，按照《公共配套设施修正系数表》，确定调整系数区间。

　　公共配套设施修正系数表

　　单位：%

影响因素	土　地　级　别
	一级	二级	三级	四级	五级	六级	七级	八级	九级	十级
公共配套设施	-1.4～1.4	-1.5～1.5	-0.8～2.0	-1.0～2.1	-2.6～2.6	-2.1～2.1	-2.2～2.1	-2.9～2.9	-3.3～2.8	-2.6～2.6

　　4.实物状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±12%）
　　（1）公共部分修正系数
　　评估师对估价对象和比较案例公共部分的各个因素包括建筑类型、结构、公共部分装修、设备、建成年代等公共部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±9%。
　　（2）户内部分修正系数：
　　评估师对估价对象和比较案例户内部分的各个因素包括楼层、面积、户型、装修等户内部分调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±6%。
　　（3）小区状况修正系数
　　评估师对估价对象和比较案例小区状况的各个因素包括楼宇构成、容积率、景观及绿化等小区状况调查因素进行综合比较后，进行修正，修正幅度在±9%。
　　5．权益状况修正系数（修正幅度汇总不宜超过±3%）
　　权益状况根据权益状况的构成因素进行修正，修正幅度在±3%。


　　一、收益法测算公式

　　其中：V--房地产在估价时点的收益价格
　　A--房地产的未来第一年净运营收益
　　Y--房地产的报酬率（资本化率）
　　g--净收益逐年递增的比例
　　t--房地产的收益年限
　　二、收益法参数体系
　　收益法参数体系及取值区间表

序号	项目名称	相关系数	备注
1	租赁收入	根据估价对象情况确定	有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入，详见参数体系说明
2	运营费用		根据物业的不同类型确定
3	净收益		租赁收入扣除运营费用
4	净收益增长率	3%-6%	根据物业的不同类型确定
5	未来可获收益的年限	根据估价对象情况确定	详见参数体系说明
6	报酬率或资本化率	4%-6%

　　三、参数指标取值说明
　　1. 租赁收入
　　租赁收入包括有效毛租金收入和租赁保证金、押金等的利息收入。其中有效毛租金收入由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后所得到的收入。潜在毛收入估算由房地产估价师根据市场情况假定房地产在充分利用、无空置状态下可获得的收入。
　　2. 运营费用
　　运营费用主要包括物业管理费、供暖费、租赁税费、水电费、电话费等。要注意若上述运营费用不包括在租赁收入里，则不用在租赁收入中扣除。运营费用可按租赁收入的一定比例计算。
　　3. 净收益
　　租赁收入扣除运营费用，即为净收益。
　　4．净收益增长率
　　不同区位和实物状况的房屋，其租金收入增长的比率是不一致的，建议估价师在实际操作时，要对估价对象的特点进行认真分析，选取合适的净收益增长率。
　　5. 未来可获收益的年限
　　由于物权法第149条对住宅房地产70年使用权问题的最终规定是：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。所以房地产估价未来可获收益的年限可考虑建筑物的经济耐用年限扣除建筑物已使用年限测算。

　　房屋建筑物经济耐用年限表

序号	建筑结构	经济耐用年限	备注
1	钢结构	80年
2	钢砼	60年	框架结构、剪力墙结构、筒体结构 框架-剪力墙结构等
3	砖混一等	50年
4	砖混二等	50年

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