（5）其他载有明确指标的说明。
25.预售商品房合同签订后，在预购方未取得房屋所有权证前，预售方未经预购方同意，就同一预售商品房又与他人签订预售合同的，前后签订的预售合同均可认定有效。当事人不能按照合同约定履行义务的，应当承担履约不能的违约责任。
26.预售方逾期交房，应当按照预售合同约定的违约金标准向预购人支付违约金。当事人以约定的违约金过高、过低为由请求人民法院调整的，按《
合同法》第
一百一十四条第二款的规定处理。
五、商品房包销合同的效力认定
27.包销商与开发商签订包销合同，约定由其以统一价格向开发商购买房屋，再以开发商的名义销售房屋给他人，其实质是开发商将商品房卖给包销商，包销商再卖给他人的两次买卖行为。无论包销商是否具有房地产经营资质，均可认定包销合同有效，但应责令当事人限期补交再转让商品房应缴纳的税费，并函告税务部门。
六、城镇房屋租赁合同的效力认定
28.出租人在出租房屋前是否办理房屋租赁许可证，租赁合同有无办理登记手续，不影响合同的效力。但双方当事人约定以办理房屋租赁许可证和登记手续为合同生效条件的，从其约定。
29.土地使用权人办理了合法的报建手续，房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格，具备交付使用的条件，在未领取房屋产权证书前将房屋出租的，租赁合同可认定有效。
城镇私有房屋不要求验收的，前款出租的房屋可不受工程质量验收和消防验收合格的限制。
30.承租人转租未经出租人同意、默认或者事后追认的，根据《
合同法》第
二百二十四条第二款的规定，转租合同可认定有效，但出租人可以解除租赁合同。在出租人解除租赁合同时，转承租人可以解除转租合同，并有权要求转租人承担履约不能的违约责任。
2001年10月30日
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